Crisi del Mercato Immobiliare: Cosa Fare nel 2025?

Il mercato immobiliare ha vissuto un anno difficile nel 2024, ma cosa ci aspetta nel 2025? Analizziamo la situazione attuale e cerchiamo di capire come si evolverà il mercato. I dati su cui ci basiamo provengono da Agenzia delle Entrate, Istat, Eurostat e Banca d'Italia. Vediamo cosa ci dicono i numeri e come possiamo prepararci.

Fiducia dei Consumatori e Occupazione

Un elemento fondamentale per l'economia e il mercato immobiliare è la fiducia dei consumatori. Nel 2024, secondo l'Istat, la fiducia è in calo. Quando le persone hanno meno fiducia nel futuro, tendono a risparmiare di più e a investire di meno, rallentando l'economia. Al contrario, l'occupazione è aumentata dell'1%, il che significa più persone con uno stipendio che potrebbero potenzialmente comprare una casa.
Un altro fattore importante è stato l'aumento dei tassi di interesse negli ultimi anni. Tuttavia, da metà del 2024, questi tassi hanno iniziato a diminuire gradualmente, rendendo più accessibili i mutui e stimolando l'acquisto di case.

Prezzi degli Immobili e Compravendite

I prezzi degli immobili sono un altro punto cruciale. Nel 2023, i prezzi sono aumentati dell'1%, nonostante il numero di compravendite fosse calato sensibilmente. Questa situazione di prezzi in aumento e compravendite in calo ricorda quanto avvenuto nel 2006-2008, quando si è verificata una bolla immobiliare. Anche se oggi l'aumento è solo dell'1%, la divergenza tra il numero di compravendite e i prezzi è un segnale da monitorare con attenzione.
Nel primo trimestre del 2024, i prezzi sono cresciuti dell'1,7%, mentre il numero di compravendite è sceso del 7,3%. In particolare, alcune città come Genova e Roma hanno visto un aumento delle compravendite del 3%, mentre Milano e Firenze hanno subito un calo di oltre il 7%. Questo trend non uniforme mostra come il mercato immobiliare sia influenzato da dinamiche locali.

Prezzi Reali e Inflazione

Se guardiamo i prezzi degli immobili dal 2004 ad oggi, essi sono aumentati del 15% in termini nominali, ma questo non tiene conto dell'inflazione. Considerando l'inflazione degli ultimi anni, il valore reale degli immobili è in effetti calato. Questo significa che, pur essendoci stato un aumento nominale, in termini reali il potere d'acquisto degli immobili è diminuito.

Tendenze per il Futuro

Secondo un sondaggio della Banca d'Italia presso gli agenti immobiliari, il 67% si aspetta che i prezzi rimangano stabili nei prossimi mesi. Inoltre, la trattativa media sui prezzi richiesti è dell'8,5%, mentre i tempi medi per vendere una casa sono di circa 5,7 mesi. Gli agenti riferiscono anche che è diventato più semplice accedere ai mutui, il che può stimolare ulteriormente il mercato.

Numero di Compravendite in Calo

Nel 2023, il numero di compravendite è calato del 10%, attestandosi a circa 709.000 transazioni. Nel primo trimestre del 2024, le compravendite sono scese di un ulteriore 7,3%. Tuttavia, non tutte le aree hanno registrato lo stesso calo: mentre alcune città hanno visto una riduzione significativa, altre hanno registrato un leggero aumento.

Stock di Immobili e Domanda

Secondo Idealista, lo stock di immobili in vendita è diminuito del 4%, mentre la domanda sta aumentando grazie al calo dei tassi di interesse. Il 61% delle compravendite nel 2024 è stato effettuato con un mutuo ipotecario, rispetto al 41% del 2023. Questo indica che più persone stanno tornando ad acquistare grazie alla maggiore disponibilità di mutui.

Affordability Index

L'affordability index è un indicatore che misura quanto sia facile per le famiglie acquistare una casa, considerando fattori come il reddito medio, l'occupazione, i tassi di interesse e l'inflazione. Nel 2023, questo indice era calato dell'11% a causa dell'aumento dei tassi di interesse e dell'inflazione. Tuttavia, nel 2024, l'indice ha iniziato a migliorare, rendendo più abbordabile l'acquisto di un immobile.

Cosa Fare nel 2025?

Considerando che i tassi di interesse stanno scendendo, l'inflazione è sotto controllo e lo stock di immobili in vendita è in diminuzione, potrebbe essere un buon momento per investire nel mercato immobiliare. I canoni di locazione sono aumentati, il che rende interessante l'acquisto per mettere a reddito un immobile. In alternativa, se si desidera acquistare per abitare, i prezzi sono ancora relativamente bassi in termini reali.
Personalmente, ho acquistato una casa all'inizio del 2024 e ho già affittato una parte con un canone concordato, mentre sto ristrutturando l'altra parte per fare affitti brevi. Ritengo che mantenere l'immobile a reddito per qualche anno sia una buona strategia, considerata la scarsità di immobili disponibili per la locazione e il potenziale aumento dei prezzi.

Conclusioni

Il mercato immobiliare nel 2025 si presenta come una sfida, ma anche come un'opportunità per chi sa leggere i segnali giusti. La diminuzione dei tassi di interesse, l'aumento dell'occupazione e la maggiore disponibilità di mutui rappresentano fattori positivi per chi desidera investire. Tuttavia, è importante tenere sotto controllo l'evoluzione dei prezzi e del numero di compravendite, per evitare di trovarsi in una situazione di rischio eccessivo.