Conviene comprare case da ristrutturare? Un'analisi dettagliata

Quando si acquista una casa, il prezzo più basso non significa necessariamente che l'acquisto sia conveniente. Le case da ristrutturare possono sembrare attraenti per il costo iniziale inferiore, ma è essenziale valutare i costi aggiuntivi legati alla ristrutturazione. La chiave per determinare se l'acquisto è vantaggioso è creare un business plan o conto economico, che includa tutti i costi, dalla ristrutturazione alle tasse. Questo ci permette di confrontare il prezzo di una casa da ristrutturare con quello di una già pronta per l'uso.

Valutare il valore post-ristrutturazione

Il primo passo è stimare il valore dell'immobile dopo la ristrutturazione. Questo valore può essere calcolato confrontando la casa con altre proprietà simili nella stessa zona, già ristrutturate e pronte per la vendita. Ad esempio, supponiamo che la casa che stiamo valutando, una volta ristrutturata, possa valere 500.000 euro. Questo valore è la base del nostro calcolo.

Stimare i costi di ristrutturazione

La parte più complessa è stimare il costo della ristrutturazione. I costi possono variare ampiamente, da 700 a 1.500 euro al metro quadro a seconda della zona, del tipo di ristrutturazione, dei materiali utilizzati e della ditta scelta. Senza un progetto preciso, è difficile ottenere preventivi affidabili e i costi reali potrebbero cambiare durante i lavori. Per semplificare il processo, è utile suddividere i lavori in tre categorie:

1. Ristrutturazione leggera: imbiancatura, rifacimento parziale di pavimenti e bagno, con un costo stimato tra 200 e 400 euro al metro quadro.
2. Ristrutturazione media: include anche il rifacimento degli impianti e degli infissi, con un costo stimato tra 500 e 800 euro al metro quadro.
3. Ristrutturazione completa: riguarda una ristrutturazione integrale con impianti, pavimenti, finestre e isolamento, con costi compresi tra 900 e 1.500 euro al metro quadro.

Nel nostro esempio, supponiamo una ristrutturazione media con un costo di 800 euro al metro quadro per una casa di 200 metri quadri, per un totale di 60.000 euro.

Considerare gli imprevisti

È sempre importante aggiungere una voce per gli imprevisti. Il suggerimento è di calcolare un 10% dei costi di ristrutturazione per eventuali sorprese. Nel nostro caso, aggiungiamo 6.000 euro per imprevisti, portando il totale della ristrutturazione a 66.000 euro.

Costi tecnici e oneri comunali

Bisogna anche considerare i costi legati ai tecnici come architetti, ingegneri o geometri, che possono incidere per un ulteriore 10% del costo della ristrutturazione. Inoltre, se la ristrutturazione prevede cambi d'uso o ampliamenti, potrebbe essere necessario pagare oneri comunali. Supponiamo che nel nostro esempio, non ci siano cambi d'uso o ampliamenti, quindi non aggiungeremo ulteriori costi.

Calcolare il prezzo di acquisto ideale

Per capire se l'acquisto è conveniente, dobbiamo sottrarre i costi totali di ristrutturazione e i margini di guadagno o risparmio dal valore post-ristrutturazione. Supponiamo che la casa, una volta ristrutturata, valga 500.000 euro e che i costi totali, inclusi i lavori e gli imprevisti, ammontino a 66.000 euro. Aggiungiamo anche un margine di risparmio o guadagno, che supponiamo sia di 30.000 euro. Questo significa che il prezzo massimo che possiamo pagare per la casa senza perdere denaro è di 404.000 euro.
Se il prezzo richiesto per la casa è di 400.000 euro, l'acquisto potrebbe essere conveniente. Se, invece, il prezzo è superiore, come nel caso di un prezzo di 490.000 euro, il margine di guadagno o risparmio viene eroso, rendendo l'affare meno vantaggioso.

La convenienza delle case da ristrutturare: pro e contro

Le case da ristrutturare offrono il vantaggio di personalizzare la proprietà secondo i propri gusti e, potenzialmente, ottenere un risparmio. Tuttavia, ci sono svantaggi legati ai tempi lunghi, alla complessità burocratica e all'aumento dei costi di ristrutturazione. Negli ultimi anni, i prezzi delle ristrutturazioni sono aumentati a causa della pandemia e delle dinamiche del mercato edilizio, rendendo meno attraenti queste soluzioni.

Conclusione

L'acquisto di una casa da ristrutturare può essere conveniente, ma solo se il prezzo di acquisto, sommato ai costi di ristrutturazione, risulta inferiore o uguale al valore dell'immobile una volta ristrutturato. Se ti piace l'idea di personalizzare la tua casa e sei disposto ad affrontare i tempi e le complessità dei lavori, potrebbe essere una scelta interessante. Tuttavia, se preferisci entrare subito in una casa pronta, una proprietà già ristrutturata potrebbe essere una scelta più pratica.
Il mio consiglio è di valutare attentamente la situazione economica e personale, e se decidi di procedere con l'acquisto di una casa da ristrutturare, preparati a pazienza e flessibilità.